El Perú se ha convertido en un destino cada vez más atractivo para compradores internacionales gracias a sus paisajes impresionantes, bienes raíces accesibles y leyes favorables para los inversionistas. Sin embargo, navegar el marco legal y tributario puede resultar abrumador, especialmente si no vives en el país a tiempo completo.
En esta guía legal completa para comprar propiedad en el Perú como extranjero, desglosamos todo lo que necesitas saber: desde los documentos requeridos y los procedimientos notariales y registrales hasta los impuestos, los métodos de pago y cómo adquirir de forma segura incluso una propiedad no inscrita. Ya seas un no residente que busca invertir o un nuevo expatriado que se está estableciendo, esta guía paso a paso te ayudará a tomar decisiones informadas y evitar errores costosos.
1. ¿Puede un extranjero comprar propiedad en el Perú como turista?
Sí. La ley peruana permite que los ciudadanos extranjeros compren bienes inmuebles en el país, incluso como turistas. No se requiere residencia ni carné de extranjería, excepto para las propiedades ubicadas en zonas de frontera, las cuales sí necesitan una autorización especial del Estado.
2. ¿Qué necesitas como turista?
Debes contar con una visa de turista o de negocios vigente. Aunque la visa de turista ya no se estampa físicamente en el pasaporte, puedes verificar tu estatus en línea:
Además, debes solicitar un permiso a la Superintendencia Nacional de Migraciones conocido como “Permiso para firmar contratos”. Este requiere la información de tu pasaporte y la fecha de ingreso.
3. Proceso de compra de propiedad
Documentos proporcionados por el vendedor:
Copia de la escritura pública
Certificado de inscripción en SUNARP (copia literal)
Últimos formularios HR y PU
Comprobante de pago del impuesto predial anual
Certificado de no adeudo municipal
Copia del documento de identidad (DNI, CE o pasaporte)
En caso de apoderado: copia legalizada del poder y certificado de vigencia
Comprobante de pago del impuesto a la renta (si corresponde)
Documentos proporcionados por el comprador:
Copia del pasaporte con visa vigente y permiso para firmar contratos
Comprobante del medio de pago y, de ser posible, cuenta bancaria peruana (para solicitar cheque de gerencia)
Documentación que acredite el origen lícito de los fondos
3.1 Pasos comerciales en la compra
Búsqueda y verificación legal: Verificar la titularidad y el estado legal de la propiedad a través de SUNARP.
Acuerdo inicial (Arras): Opcional pero común. Se entrega un adelanto del 10–20 % y se fija una fecha para la firma de la “minuta” (contrato preliminar de compraventa).
Minuta y escritura pública: Después de la minuta, las partes firman la escritura pública ante notario.
Certificado municipal de no adeudo: El vendedor debe obtener un “certificado de no adeudo municipal” de la municipalidad donde se ubica la propiedad y donde se pagan los impuestos prediales y las tasas de arbitrios, si corresponde. (Nota: Las propiedades rurales o agrícolas están exentas).
Pago del impuesto de Alcabala (si corresponde): El comprador debe pagar el impuesto de Alcabala (3 %), si corresponde. Este impuesto no aplica cuando el valor comercial de la propiedad es inferior a 10 UIT (S/. 53,500.00 para el año 2025) o si se trata de la primera venta en una propiedad horizontal (condominio) o edificio multifamiliar.
Inscripción de la propiedad: La escritura pública se firma ante notario. El notario emitirá y enviará el “parte notarial” (copia oficial de la escritura) a SUNARP para registrar la operación a nombre del nuevo propietario.
4. Propiedades informales y no inscritas
ChatGPT said:
Si la propiedad no está inscrita en SUNARP (conocida como posesión informal o imperfecta), la transacción implica cierto nivel de riesgo, aunque este tipo de venta —a menudo denominada “transferencia de derechos y acciones posesorias”— es bastante común en el Perú. En estos casos se requieren mayores precauciones, y se recomienda encarecidamente contratar a un abogado con experiencia en saneamiento de propiedades, que pueda revisar minuciosamente toda la documentación, los antecedentes y la situación legal y física real del inmueble.
Este tipo de transacción —aunque poco familiar para muchos compradores extranjeros— es frecuente en zonas como el Valle Sagrado en Cusco, la región amazónica y terrenos frente al mar, especialmente en la costa norte del país.
En estos casos, el comprador solo recibirá la copia legalizada de la escritura (testimonio de escritura) y deberá también realizar el registro municipal (Alta Municipal) para empezar a pagar el impuesto predial a partir del 1 de enero del año siguiente.
Se recomienda encarecidamente iniciar el proceso de saneamiento registral lo antes posible. Este proceso conduce a un título formal en SUNARP, que no solo brinda seguridad jurídica, sino que también es esencial si en el futuro deseas vender la propiedad —especialmente si el comprador quiere adquirirla mediante un crédito hipotecario, lo cual no es posible si la propiedad solo cuenta con derechos posesorios.
5. Impuesto de Alcabala (Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles)
Este impuesto municipal es del 3 % del valor comercial, menos las primeras 10 UIT (S/. 53,500 en 2025). Están exentas:
Las primeras ventas realizadas por empresas constructoras
Las operaciones cuyo valor esté por debajo del umbral imponible
6. Impuestos recurrentes después de la compra
La propiedad está sujeta al impuesto predial, un impuesto municipal anual que el propietario debe pagar a la municipalidad donde se ubica el inmueble. El pago debe realizarse a través de la Gerencia de Rentas de la municipalidad.
Además, se deben pagar las tasas por arbitrios municipales. Estas cubren servicios públicos como:
Seguridad municipal (serenazgo)
Mantenimiento de parques y áreas verdes
Limpieza de calles
Recolección de basura y otros servicios relacionados
Estos cargos aplican principalmente a las propiedades urbanas.
7. Métodos de pago válidos
Para transacciones superiores a USD $10,000, es obligatorio utilizar un medio de pago bancarizado. Opciones comunes:
Cheque de gerencia emitido por un banco peruano
Transferencia bancaria nacional dentro del Perú
Transferencia bancaria internacional a la cuenta del vendedor
8. Compradores o vendedores mayores de 65/70 años
Los vendedores o compradores mayores de cierta edad deben presentar un certificado en el formato oficial proporcionado por el Ministerio de Salud. Este formulario está disponible en farmacias y debe ser completado por un profesional médico autorizado —ya sea psiquiatra o psicólogo— que confirme que la persona se encuentra en pleno uso de sus facultades mentales. El profesional debe incluir en el certificado su número de colegiatura vigente.
9. Fondos del extranjero - Documentación requerida
Si no eres residente en el Perú, debes acreditar el origen lícito de tus fondos en caso de requerimientos por parte de:
UIF (Unidad de Inteligencia Financiera)
SBS (Superintendencia de Banca, Seguros y AFP)
SUNAT (Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria)
La documentación recomendada incluye:
Estados de cuenta bancarios
Declaraciones de impuestos
Certificados de herencia o donación (con traducciones oficiales al español)
10. Proceso notarial
ChatGPT said:
La compraventa se formaliza mediante una escritura pública firmada en una notaría. El notario verifica la identidad de las partes, los títulos de propiedad, la legalidad de la operación y el pago de los impuestos correspondientes. Una vez realizadas estas verificaciones, la minuta se eleva a escritura pública y se inscribe en el Registro de Predios de SUNARP.
Cada propiedad cuenta con un “número de partida electrónica” único, que puede usarse para solicitar un nuevo certificado —de forma presencial o en línea— que confirme la titularidad inscrita del inmueble y asegure que no existan hipotecas, embargos judiciales u otras cargas legales que limiten su libre transferencia o afecten su valor comercial. En el Perú, estos certificados tienen una vigencia máxima de 30 días calendario.
11. Registro municipal (Inscripción como contribuyente)
Una vez inscrita la propiedad, el nuevo propietario debe acudir a la municipalidad correspondiente y declarar la transferencia para actualizar el impuesto predial y las tasas por arbitrios municipales.
Este trámite se conoce como “Alta Municipal” y puede realizarse presentando una copia de la escritura pública, la inscripción en SUNARP (copia literal de la propiedad), una copia del documento de identidad del comprador y, de ser posible, el certificado de “no adeudo” proporcionado por el vendedor. Este último documento ayuda a demostrar que la propiedad fue adquirida libre de deudas tributarias.
Cuando la propiedad se vende, el vendedor también debe completar el trámite conocido como “Baja Municipal”, notificando a la municipalidad y al nuevo comprador para asegurar que las obligaciones tributarias sobre la propiedad cesen el 31 de diciembre del año en que se realizó la venta.
12. ¿Pueden los extranjeros no residentes alquilar su propiedad??
Para generar ingresos por alquiler de una propiedad en el Perú de manera regular y legal, es totalmente permitido arrendar o administrar el inmueble. Bajo el régimen del Impuesto a la Renta de Primera Categoría, se aplica un pago mensual del 5 % sobre el ingreso bruto por alquiler.
La misma regla se aplica al alquiler mediante plataformas digitales. El total de ingresos recibidos por reservas se suma y, sobre ese monto mensual, se paga el 5 % de impuesto.
13. ¿Qué sucede cuando vendes la propiedad?
Los extranjeros pueden vender libremente su propiedad. Si se encuentran en el extranjero, pueden otorgar un poder notarial localmente o a través de un consulado peruano.
Impuesto a la renta por ganancia de capital: Se aplica si existe una ganancia. Debes:
Obtener un RUC
Declarar el ingreso ante SUNAT como persona natural no residente
Pagar el 5 % de impuesto a la ganancia de capital bajo la renta de segunda categoría
Si la propiedad incluye un estacionamiento o un depósito, se considera una sola unidad.
⚠️ Si vendes tres o más propiedades en un mismo año fiscal, se considera una actividad comercial y se grava con el 30 %.
14. ¿Cuándo no se requiere pagar el impuesto a la ganancia de capital?
No se aplica el impuesto si:
La propiedad fue adquirida antes del 1 de enero de 2004, o
Es tu única propiedad, utilizada como vivienda principal, y la has mantenido a tu nombre por al menos dos años.
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