Un extranjero puede alquilar una vivienda en Lima, Perú, sin contar todavía con residencia peruana. Sin embargo, si ingresó como turista o estudiante, debe mantener vigente su permanencia migratoria y obtener, antes de firmar, el permiso especial de Migraciones para suscribir documentos.
1. ¿Qué necesita un extranjero para firmar?
La residencia no es un requisito legal indispensable para celebrar un contrato de arrendamiento. En la práctica, el propietario puede solicitar documentos adicionales para evaluar la solvencia del futuro inquilino, especialmente cuando este aún no tiene historial bancario o crediticio en el Perú.
- Pasaporte vigente y copia de la página de datos personales
- Permanencia como turista o estudiante todavía vigente al momento de la firma
- Permiso especial para firmar documentos, solicitado gratuitamente en la Agencia Digital de Migraciones. El trámite oficial señala un plazo máximo de cinco días hábiles
- Constancia de ingresos, estados bancarios, referencias personales o laborales y, cuando lo exija el propietario, un garante solidario
El permiso para firmar contratos no autoriza a trabajar ni a desarrollar actividades generadoras de renta. Solo habilita la celebración de documentos comerciales, financieros, privados o públicos durante la permanencia autorizada como turista.
2. Condiciones económicas habituales
En el Perú existe libertad contractual. Por ello, conviene distinguir las obligaciones legales de los usos del mercado. Las siguientes condiciones son frecuentes, pero pueden negociarse:
| Concepto | Práctica frecuente (no vinculada por ley, es un acuerdo entre las partes) |
Punto que debe quedar escrito |
|---|---|---|
| Plazo | Un año | Fecha de inicio y vencimiento, renovación, preaviso y salida anticipada |
| Pago inicial | Dos meses de garantía más un mes adelantado, sistema “2 x 1” | Monto, moneda, cuenta bancaria y finalidad exacta de la garantía |
| Servicios | A cargo del inquilino | Luz, agua, gas, internet, mantenimiento y otros conceptos incluidos o excluidos |
| Garante | Puede ser requerido | Solidaridad expresa, obligaciones cubiertas, plazo y efectos de una renovación |
| Notaría | Recomendada, obligatoria para determinadas vías de desalojo | Formalidad aplicable, cláusulas de allanamiento y sometimiento legal |
3. Duración, renovación y salida anticipada
La legislación peruana no establece un plazo mínimo para el arrendamiento de vivienda. El contrato puede ser de duración determinada o indeterminada. Si es determinado, el plazo general no puede superar diez años. Comercialmente, lo más habitual es pactar un año.
Antes de firmar, debe identificarse si el plazo completo es obligatorio para ambas partes. Un contrato puede exigir el pago de todas las rentas hasta su vencimiento o permitir la resolución anticipada mediante preaviso y una penalidad previamente definida. La penalidad debe ser clara, por ejemplo, una o dos mensualidades, y no una fórmula ambigua que permita cobrar simultáneamente la garantía y todas las rentas futuras.
Aunque un contrato de plazo fijo concluye legalmente al vencimiento sin necesidad de aviso, es recomendable pactar un preaviso escrito de treinta o sesenta días para comunicar si se desea renovar o entregar el departamento. Si ambas partes desean continuar, la prórroga o el nuevo contrato deben prepararse antes del vencimiento, especialmente cuando se pretende conservar una vía especial de desalojo.
4. Garantía, daños y devolución del departamento
La garantía o depósito de seguridad no está fijada por ley en dos meses. Esa es una práctica comercial frecuente y negociable. Su finalidad es respaldar rentas impagas, servicios pendientes, daños imputables al arrendatario y otras obligaciones expresamente previstas.
Salvo autorización escrita del propietario, la garantía no reemplaza el pago del último mes de alquiler. El contrato debería establecer el procedimiento de inspección, la entrega de llaves, la lectura final de medidores y el plazo para devolver el saldo, idealmente dentro de un número concreto de días hábiles.
El arrendatario debe devolver el bien en el estado en que lo recibió, descontando el deterioro producido por el uso ordinario. Por ello, la pintura no debería descontarse automáticamente. El cargo debe estar sustentado en el contrato y en daños, manchas o alteraciones que excedan el desgaste normal. Toda deducción debería detallarse y acompañarse de comprobantes o presupuestos razonables.
5. Servicios, mantenimiento y áreas comunes
Por regla comercial, la renta no incluye los consumos ni el mantenimiento, salvo que el contrato indique expresamente un precio “todo incluido”. El inquilino suele asumir la electricidad, el agua cuando existe medidor individual, el gas, internet y la cuota ordinaria de mantenimiento del edificio. El impuesto predial y el impuesto a la renta del alquiler corresponden al propietario. Los arbitrios municipales y las cuotas extraordinarias deben asignarse expresamente para evitar discusiones.
Muchos edificios modernos disponen de lavandería, sala de reuniones, parrilla, gimnasio, terraza, piscina o salón para eventos. Su utilización puede exigir reserva ante la administración, respeto del reglamento interno y pagos adicionales por limpieza, fichas, consumos o mantenimiento. Tener acceso al edificio no significa necesariamente que el uso de todas las áreas sea gratuito.
- Solicite el reglamento interno y el tarifario de áreas comunes antes de firmar
- Confirme antes de firmar su contrato si existen restricciones sobre mascotas, invitados, mudanzas, horarios, alquiler temporal, subarrendamiento, ya sea en forma directa o a través de plataformas digitales como Airbnb, y ruidos
- Registre las lecturas iniciales de los medidores y verifique que no existan deudas anteriores
6. Garante solidario
El propietario puede solicitar un garante solidario, especialmente cuando el extranjero no tiene residencia, ingresos locales o historial crediticio en el Perú. La garantía solidaria debe constar de manera expresa. No basta con colocar a una persona como “referencia”. El documento debe precisar si el garante responde por rentas, servicios, mantenimiento, daños, penalidades, costas y por las renovaciones o prórrogas. El garante debe conocer el alcance antes de firmar.
7. La cláusula de desalojo: no todas son iguales
Es habitual referirse a cualquier cláusula de restitución como “desalojo exprés”, pero jurídicamente existen mecanismos distintos. La revisión de la formalidad es tan importante como el texto.
Procedimiento especial con intervención notarial: Ley N.º 30933
Para utilizar esta vía, el contrato debe constar en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA) o en escritura pública. Debe contener cláusula de allanamiento a futuro, sometimiento expreso al procedimiento de la Ley N.º 30933, identificación inequívoca del inmueble y número, tipo, moneda y entidad de la cuenta bancaria donde se pagará la renta. Las adendas deben respetar la misma formalidad.
Allanamiento a futuro en la vía judicial
El Código Procesal Civil contempla otra vía basada en una cláusula de allanamiento a futuro incorporada en un contrato con firmas legalizadas ante notario o juez de paz. No debe confundirse con el procedimiento notarial de la Ley N.º 30933. En ambos casos, una redacción incompleta o una modificación informal puede impedir el uso de la vía rápida.
8. Pagos bancarizados y obligaciones tributarias
El pago de la renta debe efectuarse en la cuenta indicada en el contrato, consignando el mes correspondiente. La bancarización permite demostrar puntualmente el cumplimiento y es esencial cuando el contrato se acoge a la Ley N.º 30933, porque el notario verifica los depósitos o transferencias efectuados a la cuenta pactada.
Además, la normativa tributaria exige utilizar medios de pago desde S/ 2,000.00 (dos mil con 00/100 soles) o USD 500.00 (quinientos con 00/100 dólares americanos). Incluso por importes menores, NVC Abogados recomienda evitar el efectivo y conservar transferencias, estados de cuenta y confirmaciones escritas.
El inquilino no paga el impuesto a la renta del propietario. El arrendador persona natural debe declarar y pagar la renta de primera categoría, cuya tasa efectiva es 5 % del importe del alquiler. Desde el 1 de enero de 2026, el pago a cuenta se determina según la renta efectivamente percibida. El propietario debe generar el Formulario Virtual N.º 1683 y entregar una copia al inquilino. Cuando el pago sea mensual, esta constancia también será mensual.
9. Departamentos amueblados, estacionamiento y depósito
Si el departamento se entrega amueblado, el contrato debe incorporar un inventario detallado como anexo: muebles, electrodomésticos, marcas, modelos, números de serie, cantidad de llaves y estado de conservación. Es recomendable acompañarlo con fotografías fechadas y firmar un acta de entrega.
También debe comprobarse si el arrendamiento incluye estacionamiento, depósito u otros anexos. Deben identificarse mediante número, ubicación, partida registral cuando corresponda y condiciones de uso. La entrega de un departamento no implica automáticamente la entrega de anexos que no estén descritos en el contrato.
10. Verificación práctica antes de firmar
- Compruebe al propietario. Requiera o solicite una partida registral, copia literal, actualizada y verifique su identidad. Si firma un apoderado, revise la vigencia y suficiencia del poder
- Lea el contrato completo. Si no domina el español jurídico, obtenga una traducción o la revisión de un abogado o agente inmobiliario calificado
- Defina todos los pagos. Renta, garantía, mantenimiento, servicios, arbitrios, áreas comunes, comisiones y penalidades
- Documente el estado inicial. Inventario, fotografías, medidores, observaciones y acta de entrega
- Use el banco. Pague únicamente en la cuenta contractual e identifique el período cancelado
- Controle el vencimiento. Agende el preaviso y negocie por escrito la renovación o entrega con suficiente anticipación
Conclusión
Alquilar en Lima siendo extranjero es perfectamente posible, incluso con pasaporte y sin residencia. La seguridad del arrendamiento depende de mantener vigente la condición migratoria, obtener el permiso para firmar, documentar las condiciones económicas y revisar cuidadosamente la duración, la salida anticipada, la garantía, los servicios, el inventario y la vía de desalojo. Un contrato claro protege tanto al propietario como al inquilino y permite que la instalación en el Perú sea más sencilla y previsible.
Fuentes oficiales y marco normativo
Migraciones: permiso para firmar | Código Civil: arrendamiento | Ley N.º 30933
SUNAT: cálculo del impuesto | SUNAT: Formulario N.º 1683 | SUNAT: bancarización
Nota: Este informe es de carácter general y ha sido preparado para publicación informativa. Las condiciones de cada contrato y la situación migratoria y tributaria de las partes deben revisarse individualmente.
Preguntas frecuentes sobre cómo alquilar un departamento en Lima siendo extranjero
Sí. Un extranjero puede alquilar un departamento en Lima sin tener residencia peruana. Un pasaporte vigente puede ser suficiente, pero el propietario puede solicitar constancias de ingresos, estados bancarios, referencias o un garante. El inquilino extranjero también debe mantener vigente su condición migratoria al momento de firmar el contrato.
Por lo general, el inquilino extranjero necesita un pasaporte vigente, una copia de la página de datos personales y una constancia de permanencia vigente en Perú. El propietario también puede solicitar constancias de ingresos, estados bancarios, referencias personales o laborales y un garante solidario.
Sí. Un extranjero que permanece en Perú como turista debe obtener el permiso especial de Migraciones antes de firmar un contrato de alquiler. El permiso puede solicitarse gratuitamente mediante la Agencia Digital de Migraciones. Permite firmar documentos, pero no autoriza a trabajar ni a realizar actividades generadoras de renta.
Una condición habitual en Lima es pagar dos meses de garantía y un mes de alquiler adelantado, lo que suele denominarse sistema “2 x 1”. Sin embargo, la legislación peruana no exige una garantía equivalente a dos meses. El importe es negociable y debe quedar claramente establecido en el contrato.
El inquilino generalmente paga la electricidad, el agua, el gas, internet y la cuota ordinaria de mantenimiento del edificio. El propietario es responsable del impuesto predial y del impuesto a la renta del alquiler. El contrato debe indicar expresamente quién pagará los arbitrios municipales y las cuotas extraordinarias.
Sí. El propietario puede exigir un garante solidario cuando el inquilino extranjero no tiene residencia, ingresos locales o historial crediticio en Perú. El contrato debe especificar claramente qué obligaciones cubre el garante, incluidas las rentas, los servicios, el mantenimiento, los daños, las penalidades, las costas y las posibles renovaciones.
La posibilidad de terminar anticipadamente el contrato depende de las condiciones acordadas. El contrato puede exigir el pago de todas las rentas hasta el final del plazo o permitir la salida anticipada mediante un preaviso y el pago de una penalidad definida. Tanto el plazo de preaviso como la penalidad deben establecerse claramente antes de firmar.
El alquiler debe pagarse en la cuenta bancaria indicada en el contrato, identificando claramente el mes correspondiente. La normativa tributaria peruana exige utilizar medios de pago autorizados para importes de S/ 2,000 o USD 500 en adelante. Incluso para importes menores, es recomendable pagar mediante transferencia bancaria para conservar una prueba fiable del pago.
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